Vertragliche Kaufpreisaufteilung ist bindend

Guten Tag,

beim Kauf einer zur vermietenden Immobilie ist es Ihr Interesse, dass möglichst viel vom Kaufpreis auf das Gebäude und möglichst wenig auf das Grundstück entfällt. Der Grund und Boden unterliegt keinem Wertverzehr, die steuerlich vorteilhafte Abschreibung resultiert ausschließlich aus dem Gebäude. Aus diesem Grund geht (nicht nur) unsere Gestaltungsempfehlung dahin, die Kaufpreisaufteilung – in Absprache mit dem Verkäufer – im notariellen Kaufvertrag – mit Augenmaß – festzulegen. Eine Strategie, die meist von Erfolg gekrönt war.

Seit einiger Zeit reagieren die Finanzämter deutlich kritischer. Oft gehen die Sachbearbeiter davon aus, dass der Gebäudeanteil mutwillig zu hoch angesetzt wurde, um die als Werbungskosten abzugsfähige Abschreibung entsprechend zu erhöhen. Sie kontern dann mit der Arbeitshilfe der Finanzverwaltung zur vereinfachten Kaufpreisaufteilung. Diese ist jedoch heftig umstritten, da sie meist – wen wundert‘s – den Gebäudeanteil relativ niedrig ausweist. Auch der Deutsche Steuerberaterverband übt an diesem pauschalen Verfahren harsche Kritik. So rechnet er vor, dass zum Beispiel beim Erwerb einer Altbauwohnung in Berlin ein Gebäudeanteil von lediglich 13% herauskommt!

Ein Steuerbürger ließ sich diese mutwillige Aufteilung des Finanzamtes nicht gefallen und klagte sich durch zu unserem höchsten Steuergericht, dem Bundesfinanzhof (BFH). Und der fand deutliche Worte: Im Regelfall hat das Finanzamt die vertragliche Vereinbarung anzuerkennen. Der BFH lässt nur drei Ausnahmen für eine abweichende Berechnung der Gebäude-Abschreibung zu:

  • Die Kaufpreisaufteilung wurde nur zum Schein getroffen,
  • die Kaufpreisaufteilung stellt einen Gestaltungsmissbrauch dar oder
  • das Finanzgericht kommt zu dem Ergebnis, dass die vertragliche Kaufpreisaufteilung die realen Wertverhältnisse „in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint".

Wichtig: Nach Auffassung des BFH berechtigt auch eine wesentliche Diskrepanz zu den Bodenrichtwerten das Finanzamt nicht dazu, diese ohne weiteres anstelle der vertraglichen Werte zu setzen, da es sich nur um ein Indiz handelt. Im Zweifel muss das Finanzgericht prüfen, ob besondere Aspekte eine Abweichung – sowohl nach oben als auch nach unten – rechtfertigen. Dazu können besondere Ausstattungsmerkmale des Gebäudes gehören, dessen ursprüngliche Baukosten und etwaigen Renovierungen, eine eventuell eingeschränkte Nutzbarkeit wegen besonderer Mietverträge und auch den Wohnwert beeinträchtigende Faktoren wie Straßenlärm oder besondere Ruhe wegen einer benachbarten Grünanlage.

Bemerkenswert: Der BFH hat das Bundesfinanzministerium aufgefordert, dem Verfahren beizutreten. Der Vertreter des Ministeriums erklärte in der mündlichen Verhandlung, dass die von den Vertragsparteien vorgenommene Aufteilung des Kaufpreises häufig „nur der Steuer wegen“ erfolge. Dem hat jedoch dankenswerter Weise der BFH widersprochen.

Es bleibt also bei (nicht nur) unserer Gestaltungsempfehlung: Teilen Sie den Kaufpreis mit Augenmaß auf und schreiben Sie dies in den Kaufvertrag.

Eine gute Zeit wünscht Ihnen

 

 

Ihr Frank Hartmann