Vorfälligkeitsentschädigung abzugsfähig?

Guten Tag,

ein Fall, wie er laufend passiert: Ein Eigentümer verkaufte seine vermietete Immobilie, die ihm elf Jahre gehörte. Aus dem Kaufpreis hatte er nicht nur das Bankdarlehen aus der Anschaffung zurückzuzahlen, sondern auch noch eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zu leisten. Da das Objekt vermietet war, wollte er diese Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich geltend machen. Schließlich umfasst der Begriff der Schuldzinsen auch die Vorfälligkeitsentschädigung.

Das Finanzamt versagte jedoch den Steuerabzug und auch der Bundesfinanzhof (BFH) konnte dem Mann nicht helfen: Mit Urteil vom 11.02.14 (IX R 42/13) vertrat der BFH die Auffassung, dass es an einem wirtschaftlichen Zusammenhang mit steuerbaren Einkünften fehle. Es sei schon richtig, dass die Vorfälligkeitsentschädigung auf dem ursprünglichen Darlehen aus dem Hauskauf beruhe. Das maßgebliche „auslösende Moment“ sei jedoch gerade nicht der seinerzeitige Abschluss des Darlehensvertrages, sondern vielmehr dessen vorzeitige Ablösung.

Damit besteht der wirtschaftliche Zusammenhang nicht zwischen der Vorfälligkeitsentschädigung und der ehemaligen Vermietung der Immobilie, sondern zwischen der Vorfälligkeitsentschädigung und der Veräußerung (!) des Hauses.

Im Urteil legt der BFH wert auf die Feststellung, dass seine aktuelle Rechtsprechung zum Abzug nachträglicher Schuldzinsen keine andere Beurteilung zulasse. Der ehemalige Hausbesitzer konnte nämlich aus dem Kaufpreis das Darlehen vollständig an die Bank zurückzahlen.

Hätte der Hauseigentümer sein Objekt innerhalb von zehn Jahren nach Kauf veräußert, hätten wir ein anderes Ergebnis. Als sogenanntes „privates Veräußerungsgeschäft“ hätte gemäß § 23 EStG eine Gewinnermittlung erstellt werden müssen. Hier wäre die Vorfälligkeitsentschädigung steuerwirksam eingeflossen. Bei der Berechnung der zehn-Jahres-Frist ist von den Daten der notariellen Beurkundung auszugehen.

Eine gute Zeit wünscht Ihnen

 

Ihr Frank Hartmann